Base de cálculo do ITBI deve refletir o valor real de mercado do imóvel

A Primeira Seção do STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, trouxe uma decisão importante sobre o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), tributo cobrado pelos municípios nas operações de compra e venda de imóveis.

Com o novo entendimento, o STJ deixou claro que o cálculo do ITBI deve refletir o valor real de mercado do imóvel, e não o valor venal do IPTU ou qualquer “valor de referência” arbitrado pelo município.

O julgamento fixou três teses importantes que limitam a atuação dos municípios e protegem o contribuinte:

1-      A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está vinculada à base de cálculo do IPTU, que não pode ser usada nem como piso;

2-      O valor declarado pelo contribuinte presume-se correto e compatível com o valor de mercado, só podendo ser questionado se o fisco abrir processo administrativo regular para apurar eventual diferença;

3-      O município não pode fixar previamente um “valor de referência” para calcular o ITBI, prática muito comum, mas agora considerada ilegal pelo STJ.

O que isso muda na prática:

Com essa decisão, milhares de contribuintes que pagaram ITBI sobre valores arbitrários pelos municípios podem buscar a restituição dos valores pagos a mais. Além disso, o valor declarado na escritura de compra e venda passa a ter presunção de veracidade, desde que reflita a realidade do negócio.

O STJ também reconheceu que o valor de mercado dos imóveis pode variar, afinal, cada transação envolve condições próprias: localização, estado de conservação, urgência da venda e até negociação entre as partes.

Essa decisão reforça a segurança jurídica nas operações imobiliárias, impede abusos na cobrança de tributos municipais e garante que o contribuinte pague o ITBI com base em critérios justos e transparentes.

Com o precedente, todos os processos semelhantes no país que estavam suspensos voltarão a tramitar, agora seguindo o entendimento fixado pelo STJ.

Em resumo:

✅ ITBI não pode usar o valor venal do IPTU como base de cálculo;

✅ O valor declarado pelo comprador é presumido verdadeiro;

✅ Municípios não podem impor valores de referência;

✅ Contribuintes podem revisar cobranças anteriores.